DSCR (Ratio de Couverture du Service de la Dette)

Le DSCR indique aux prêteurs si une entreprise ou un bien immobilier génère suffisamment de revenus pour couvrir ses paiements de dette. C'est le principal indicateur pour les prêts immobiliers commerciaux et les prêts aux entreprises.

Formule : DSCR = Revenu Net d'Exploitation ÷ Service de la Dette Annuel

Où :

• Revenu Net d'Exploitation (RNE) = Revenus
• Dépenses d'Exploitation (avant les paiements de la dette)
• Service de la Dette Annuel = Total des paiements annuels de prêt (principal + intérêts)

Exemple 1 : Propriété locative Détails de la propriété :

• Revenus locatifs : 36 000 $/an (3 000 $/mois)
• Dépenses d'exploitation : 12 000 $/an (taxes, assurance, entretien, HOA)
• Revenu Net d'Exploitation : 36 000 $ - 12 000 $ = 24 000 $
• Paiement hypothécaire : 1 500 $/mois = 18 000 $/an

DSCR = 24 000 $ ÷ 18 000 $ = 1,33

Ce que signifie le DSCR :

DSCR < 1,0 : ❌ Flux de trésorerie négatif

• Pas assez de revenus pour couvrir la dette ❌ Exemple : DSCR de 0,85 = ne couvre que 85 % des paiements de la dette ❌ Les prêteurs n'approuvent généralement pas

DSCR = 1,0 : ⚠️ Seuil de rentabilité

• Couvre exactement les paiements de la dette ⚠️ Pas de marge pour les vacances ou les réparations ⚠️ Risqué, rarement approuvé

DSCR = 1,0-1,25 : ⚠️ Flux de trésorerie serré

• Marge minimale ⚠️ Peut être approuvé pour des emprunteurs solides ⚠️ Vulnérable aux changements du marché

DSCR = 1,25-1,50 : ✅ Bon

• Norme de l'industrie pour l'approbation ✅ Marge de 25-50 % au-dessus des paiements de la dette ✅ Marge confortable pour les dépenses

DSCR > 1,50 : ✅ Excellent

• Flux de trésorerie solide ✅ Approbation facile, meilleures taux ✅ Marge significative pour les vacances/réparations

Exigences des prêteurs par type de prêt :

Exemple 2 : Petite entreprise Entreprise :

• Revenus annuels : 500 000 $
• Dépenses d'exploitation : 380 000 $
• Revenu Net d'Exploitation : 120 000 $
• Paiement de prêt : 7 500 $/mois = 90 000 $/an

DSCR = 120 000 $ ÷ 90 000 $ = 1,33

Cette entreprise génère 33 % de flux de trésorerie supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette

• DSCR sain pour l'approbation.

Prêts pour Propriétés Locatives DSCR : Nouveau type de prêt (populaire depuis 2020+) pour les investisseurs immobiliers :

• Pas de vérification de revenus pour l'emprunteur
• Approbation basée uniquement sur le DSCR de la propriété
• Minimum typique : 1,0-1,25 DSCR
• Taux plus élevés que les hypothèques traditionnelles (7-10 % contre 6-7 %)

Pourquoi le DSCR est important :

Pour les prêteurs :

• Mesure la capacité à rembourser la dette
• Évalue le risque de défaut
• Détermine l'approbation et les conditions du prêt

Pour les emprunteurs :

• Montre si l'investissement est rentable
• Détermine le montant maximal du prêt
• Indique la santé financière

Comment améliorer le DSCR :

Augmenter les revenus : ✅ Augmenter les loyers (propriété locative) ✅ Augmenter les ventes (entreprise) ✅ Ajouter des sources de revenus ✅ Réduire les taux de vacance

Réduire les dépenses : ✅ Négocier de meilleurs taux d'assurance ✅ Améliorer l'efficacité énergétique ✅ Refinancer pour un taux plus bas ✅ Allonger la durée du prêt (paiement mensuel plus bas)

Ajuster les conditions du prêt : ✅ Plus gros acompte → prêt plus petit → paiement plus bas ✅ Durée de prêt plus longue → paiement mensuel plus bas ✅ Taux d'intérêt plus bas → paiement plus bas

Exemple : Amélioration du DSCR Actuel :

• RNE : 30 000 $
• Service de la dette : 25 000 $
• DSCR : 1,20 (limite)

Stratégie 1 : Augmenter l'acompte

• Réduire le prêt de 50 000 $ → économise 3 000 $/an en paiements
• Nouveau service de la dette : 22 000 $
• Nouveau DSCR : 1,36 ✅

Stratégie 2 : Augmenter le loyer

• Augmenter le loyer de 150 $/mois = 1 800 $/an
• Nouveau RNE : 31 800 $
• Nouveau DSCR : 1,27 ✅

Erreurs courantes :

❌ Utiliser le revenu brut au lieu du RNE → Surestime le DSCR ❌ Oublier les taxes foncières/l'assurance → Gonfle le RNE ❌ Ne pas tenir compte des vacances → DSCR non durable ❌ Ignorer les réserves d'entretien → Surestime le flux de trésorerie

DSCR vs Autres Ratios :

DSCR : Revenu ÷ Paiements de la dette (prêts commerciaux/investissement) DTI (Ratio Dette/Revenu) : Paiements de la dette ÷ Revenu brut (prêts à la consommation) LTV (Ratio Prêt/Valeur) : Montant du prêt ÷ Valeur de la propriété (tous les prêts)

Conclusion : Le DSCR est le gardien des prêts immobiliers commerciaux et d'investissement. Visez 1,25+ pour être approuvé avec de bonnes conditions. En dessous de 1,0 signifie que vous perdez de l'argent chaque mois

• ce n'est pas un investissement durable.