DSCR (Índice de Cobertura del Servicio de Deuda)

DSCR indica a los prestamistas si un negocio o propiedad de inversión genera suficientes ingresos para cubrir sus pagos de deuda. Es la métrica #1 para bienes raíces comerciales y préstamos para negocios.

Fórmula: DSCR = Ingreso Operativo Neto ÷ Servicio de Deuda Anual

Donde:

• Ingreso Operativo Neto (NOI) = Ingresos
• Gastos Operativos (antes de los pagos de deuda)
• Servicio de Deuda Anual = Total de pagos anuales del préstamo (principal + interés)

Ejemplo 1: Propiedad de Alquiler Detalles de la Propiedad:

• Ingresos por alquiler: $36,000/año ($3,000/mes)
• Gastos operativos: $12,000/año (impuestos, seguros, mantenimiento, HOA)
• Ingreso Operativo Neto: $36,000 - $12,000 = $24,000
• Pago de hipoteca: $1,500/mes = $18,000/año

DSCR = $24,000 ÷ $18,000 = 1.33

Lo que significa DSCR:

DSCR < 1.0: ❌ Flujo de efectivo negativo

• No hay suficientes ingresos para cubrir la deuda ❌ Ejemplo: 0.85 DSCR = solo cubriendo el 85% de los pagos de deuda ❌ Los prestamistas generalmente no aprobarán

DSCR = 1.0: ⚠️ Punto de equilibrio

• Cubriendo exactamente los pagos de deuda ⚠️ Sin margen para vacantes o reparaciones ⚠️ Arriesgado, raramente aprobado

DSCR = 1.0-1.25: ⚠️ Flujo de efectivo ajustado

• Margen mínimo ⚠️ Puede ser aprobado para prestatarios fuertes ⚠️ Vulnerable a cambios en el mercado

DSCR = 1.25-1.50: ✅ Bueno

• Estándar de la industria para aprobación ✅ 25-50% de margen sobre los pagos de deuda ✅ Margen cómodo para gastos

DSCR > 1.50: ✅ Excelente

• Flujo de efectivo fuerte ✅ Aprobación fácil, mejores tasas ✅ Margen significativo para vacantes/reparaciones

Requisitos del Prestamista por Tipo de Préstamo:

Ejemplo 2: Pequeña Empresa Negocio:

• Ingresos anuales: $500,000
• Gastos operativos: $380,000
• Ingreso Operativo Neto: $120,000
• Pago del préstamo: $7,500/mes = $90,000/año

DSCR = $120,000 ÷ $90,000 = 1.33

Este negocio genera un 33% más de efectivo del necesario para cubrir la deuda—un DSCR saludable para aprobación.

Préstamos para Propiedades de Alquiler DSCR: Nuevo tipo de préstamo (popular desde 2020+) para inversores en bienes raíces:

• Sin verificación de ingresos para el prestatario
• Aprobación basada únicamente en el DSCR de la propiedad
• Mínimo típico: 1.0-1.25 DSCR
• Tasas más altas que las hipotecas tradicionales (7-10% vs 6-7%)

Por qué importa DSCR:

Para Prestamistas:

• Mide la capacidad de pagar la deuda
• Evalúa el riesgo de incumplimiento
• Determina la aprobación y los términos del préstamo

Para Prestatarios:

• Muestra si la inversión es rentable
• Determina el monto máximo del préstamo
• Indica la salud financiera

Cómo mejorar DSCR:

Aumentar Ingresos: ✅ Aumentar alquileres (propiedad de alquiler) ✅ Aumentar ventas (negocio) ✅ Agregar fuentes de ingresos ✅ Reducir tasas de vacantes

Disminuir Gastos: ✅ Negociar mejores tarifas de seguros ✅ Mejorar la eficiencia energética ✅ Refinanciar para una tasa más baja ✅ Extender el plazo del préstamo (pago mensual más bajo)

Ajustar Términos del Préstamo: ✅ Mayor pago inicial → préstamo más pequeño → pago más bajo ✅ Plazo de préstamo más largo → pago mensual más bajo ✅ Tasa de interés más baja → pago más bajo

Ejemplo: Mejorando DSCR Actual:

• NOI: $30,000
• Servicio de deuda: $25,000
• DSCR: 1.20 (límite)

Estrategia 1: Aumentar pago inicial

• Reducir préstamo en $50,000 → ahorra $3,000/año en pagos
• Nuevo servicio de deuda: $22,000
• Nuevo DSCR: 1.36 ✅

Estrategia 2: Aumentar alquiler

• Aumentar alquiler $150/mes = $1,800/año
• Nuevo NOI: $31,800
• Nuevo DSCR: 1.27 ✅

Errores Comunes:

❌ Usar ingresos brutos en lugar de NOI → Sobreestima el DSCR ❌ Olvidar impuestos sobre la propiedad/seguros → Inflar el NOI ❌ No contabilizar vacantes → DSCR insostenible ❌ Ignorar reservas de mantenimiento → Sobreestima el flujo de efectivo

DSCR vs Otras Ratios:

DSCR: Ingresos ÷ Pagos de deuda (préstamos comerciales/inversión) DTI (Deuda a Ingresos): Pagos de deuda ÷ Ingresos brutos (préstamos al consumidor) LTV (Préstamo a Valor): Monto del préstamo ÷ Valor de la propiedad (todos los préstamos)

La Conclusión: DSCR es el guardián de los préstamos para propiedades comerciales e inversiones. Apunta a 1.25+ para ser aprobado con buenos términos. Por debajo de 1.0 significa que estás perdiendo dinero cada mes—no es una inversión sostenible.